Hipoteka wyższa niż wartość nieruchomości




Kredyt hipoteczny jest obecnie najpopularniejszym źródłem finansowania zakupu nieruchomości. W tym przypadku bank w zamian za przyznanie wymaganej puli środków, zabezpiecza się poprzez dokonanie określonego zapisu w księdze wieczystej.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami hipoteka zabezpiecza udzielony kredyt do określonej sumy, która to stanowi maksymalną kwotę do jakiej bank może dochodzić swoich praw z tytułu hipoteki. Z uwagi na fakt, iż hipoteka zabezpiecza wierzytelność do określonej sumy możliwe jest, że kwota ta będzie różnić się od przyznanej wysokości kredytu.

W praktyce jeżeli hipoteka stanowi główne zabezpieczenie wierzytelności to jej suma powinna być wyższa niż kredyt przyznany na zakup nieruchomości. W dużej mierze wynika to z faktu iż poza kwotą główną zabezpiecza ona także wszelkiego rodzaju odsetki, prowizje oraz pozostałe koszty uboczne, które to zostały szczegółowo zawarte w umowie kredytowej podpisanej przez nabywcę nieruchomości z bankiem.


W przypadku wyliczania sumy hipoteki bank może kierować się kilkoma kryteriami. Podstawowym czynnikiem, który branym pod uwagę jest rodzaj oraz wartość nieruchomości, na zakup której udzielany jest kredyt. Kolejne kryteria dotyczą długości okresu kredytowania, średniego poziomu zmienności cen na danym rynku, waluty w jakiej udzielony zostaje kredyt oraz wartości dodatkowych zabezpieczeń wierzytelności. W dużej mierze bank przy wyliczaniu sumy hipoteki powinien kierować się rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego. Zalecenia te odnoszą się do różnych kwestii, związanych kredytami hipotecznymi w tym również do oceny adekwatności zabezpieczenia kredytu z wykorzystaniem wskaźnika LTV za pomocą którego banki określają stosunek wartości przyznanego kredytu do wartości jego zabezpieczenia.

W pewnym stopniu wyznacznikiem wysokości sumy hipoteki do jakiej zabezpieczyć może się bank jest zawiera regulacja dotycząca hipoteki przymusowej . Zgodnie z tym przepisem, suma hipoteki przymusowej nie może być większa od zabezpieczonej wierzytelności więcej j niż o połowę  z uwzględnieniem wszystkich roszczeń ubocznych zawartych w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki. Nie jest to jednak powszechnie akceptowana reguła, ponieważ suma hipoteki umownej ustalona na poziomie 150% kwoty zabezpieczonego kredytu, w pewnych okolicznościach może okazać się niewystarczająca.


Należy jednak pamiętać, że wysokość sumy hipoteki zapisanej w księdze wieczystej nie jest tożsama z aktualną kwotą pozostałą do spłaty z tytułu kredytu przyznanego na zakup nieruchomości. Temat ten często poruszany jest w przypadku sprzedaży nieruchomości kupowanej w kredycie, który to ciągle nie został spłacony. Z uwagi na nieznajomość przepisów i procedur bankowych duża grupa potencjalnych nabywców obawia się iż dokonując zakupu za kwotę niższą niż suma hipoteki obecny właściciel nie będzie w stanie spłacić zadłużenia, a co za tym idzie hipoteka nie zostanie wykreślona. Na tym etapie kluczowe jest uzyskanie przez sprzedającego zaświadczenia z banku zawierającego dokładną kwotę pozostałą do spłaty z tytułu kredytu. Poza szczegółowymi wyliczeniami dokument ten zawiera tak zwana promesę, czyli zgodę na wykreślenie hipoteki pod warunkiem spłaty zadłużenia. W dokumencie bank zamieszcza również numer rachunku technicznego, na które należy przelać wskazaną kwotę.

W praktyce zazwyczaj kwota pozostała do spłaty nie przekracza wartości, za jaką nieruchomość jest sprzedawana, dzięki czemu podczas czynności notarialnych istnieje możliwość spłaty kredytu, a następnie otrzymania zaświadczenia z banku ze zgoda na wykreślenie hipoteki. Zdarzają się jednak sytuacje kiedy to w wyniku zmiany poziomu cen nieruchomości bądź też zmiany kursu waluty w jakiej przyznano kredyt kwota pozostała do spłaty przewyższa obecną wartość nieruchomości. Wówczas sprzedający chcąc zbyć nieruchomość powinien zobowiązać się do pokrycia kosztów różnicy pomiędzy kwotą sprzedaży, a sumą kredytu pozostałą do spłaty. Tylko w takiej sytuacji nowi właściciele będą mieli możliwość wykreślenia z księgi wieczystej zapisu o wcześniejszej hipotece.
Obsługiwane przez usługę Blogger.